楼房外墙渗水，物业公司是否应该承担维修责任

　　案情：张某买了一套房屋，但是因为外墙渗水导致张某所购房屋室内墙面及部分装修材料霉变，经多次向物业公司反映，一直没有得到维修。物业公司需要进行外墙维修吗?

　　答案：房地产开发商作为商品房的出卖人，将房屋出售后，对商品房承担维修责任，除地基和主体结构保修终身外，开发商对其开发的商品房不可能永远承担维修义务，一旦期限经过，作为房屋出售方的开发商即对商品房的维修不承担责任了，转而由房屋的所有权人对其自己所有的财产自行承担维修责任。总结一句话就是：保修期内出现质量问题由开发商承担，保修期过后出现质量问题由业主自行承担。

　　保修期过后出现质量问题有两种情况：

　　一、自有部分出现质量问题，这种情况由业主自己承担维修责任。

　　二、共用部位及配套的设施等公共部分的维修由全体业主承担。即由“房屋维修基金”来承担维修费用。

　　房屋维修基金的使用条件即用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。

　　结合案件情况，外墙面漏水维修是对公共部位进行维修，如果在保修期范围内则由开发商承担维修责任，如果在保修期之外，则利用房屋维修基金进行维修。